开盘准备期营销策略，是项目在公开期营销方案之后，全面进入蓄客营销的指导性纲要，主要是通过前期工作回顾、前期客户梳理、项目目标与挑战分析、市场情况了解，以便为项目提供合适的蓄客策略、定价策略、开盘策略等指导性纲要；言简之，就是通过土地、市场、客户三者合一的对位关系，使得合适的产品在合适的市场情况下卖给合适的人。

1、站在全局视角思考项目的准备期营销策略

太高的视角，往往脱离实际，看不清实际情况

2、客观求实，密切关注市场

从市场实际供应需求出发，关注市场变化

3、超前思考，预先提出条件要求

准备期营销策略对于后续传播及营销动作具有指导意义，需具有超前思考意识，预先提出达成之条件要求

4、团队参与

准备期营销策略集市场、营销、推广、产品等业务结构，并非一人一力承担，需集集体智慧进行探讨。

开盘准备期营销策略框架

第一章、前期工作回顾

推广线

活动线

客户线

物料线

第二章、市场环境分析与判断

宏观市场政策

城市房地产发展态势

区域房地产发展态势

竞品楼盘运行状态

整体研判

第三章、营销目标

确定洗客方式（进行vip或预约登记工作、日进千金），

对所有来访客户梳理

确定客户购买意向（装户）

第四章、前期客户梳理

客户区域

客户职业、职位

客户家庭情况

客户置业目的

客户认知渠道

客户购买动机

结论

第五章、推售策略

从整盘运营考虑，形象与利润兼顾

优劣势单位均衡搭配，为后续推货保留足够的可选空间。

将客群细分，根据不同的客户群分阶段推出配置合理的货源。

第六章、价格策略

制定价格策略，是一个系统化过程，需要有全局思考，特别是要结合以下方面：市场背景、项目背景、竞争个案、价格建议等。

第七章、蓄客策略

宏观市场分析

常规蓄客方式

竞品蓄客方式

本案产品分析

本案蓄客方式

第八章、销售策略

开盘准备阶段，销售策略主要为销售说辞调整

第九章、蓄客启动当天活动策略

蓄客启动当天活动需营造热闹，人气鼎沸场面，一般而言，不会单独就蓄客而蓄客，比如可能是产品发布会暨VIP认筹启动，也可能是品鉴中心开放暨VIP认筹启动等来配合。

第十章、蓄客启动当天包装策略

项目入口处包装

项目签到处包装

项目通道包装

中心舞台前包装

品鉴中心包装

第十一章、推广策略

渠道策略

活动策略

媒介费用策略

推广执行策略

第十二章、时间节点排布

时间节点表