世诚云SCRM智慧售楼系统，采用互联网+、云计算、大数据等先进技术，专为成长型房地产开发企业和策划代理公司研发的营销全流程管理系统。涵盖地产售前、售中和售后三大阶段，以房源、客户、合同、服务为主线，贯彻实用、好用、易用的设计开发理念，为地产营销赋能。

房地产渠道带客的报备及确客是渠道合作的生命线，直接关系到“客户归属”和“佣金结算”。一套清晰、严谨、高效的流程能避免绝大部分纠纷。

以下为您详细梳理标准化流程、关键要点和注意事项，适用于新房市场的渠道带客（如中介、分销、电商、全民营销等）。

核心原则：先报备，后带访；谁报备，客户跟谁走；保护期有效。

第一部分：标准化流程（四步法）

第一步：客户报备（带访前，最关键！）

在带客户到访售楼处之前，渠道方必须完成报备。

报备方式：

主流方式：通过开发商指定的线上系统（如小程序、APP、CRM系统）进行报备。这是最推荐的方式，所有记录有迹可循。

辅助方式：向对接的渠道经理或案场负责人，通过企业微信/微信发送客户基本信息。此方式通常作为紧急补充，事后需补录系统。

报备信息（必须详尽准确）：

客户基本信息：姓名、联系电话（必须是客户本人正在使用的有效号码）。

渠道信息：公司名称、经纪人姓名及工号。

预计到访时间：精确到小时（如：今日下午3点）。

客户来源：如门店咨询、网络获客、朋友推荐等。

报备截图/凭证：务必保存好报备成功的截图或记录，这是确权的第一证据。

第二步：客户带访与现场确认

首次到访：

客户必须在报备的保护期内（通常为24-48小时）首次到访。

渠道方经纪人必须亲自陪同客户到达售楼处。

到达后，经纪人需立即在案场渠道接待处或找渠道经理进行“到访登记”，通常通过扫码签到或人工登记。

客户信息验证：案场风控人员会核对客户手机号，常用方法是：

通话验证：用案场固定电话拨打报备号码，确认客户接听。

扫码验证：客户微信扫描案场二维码，验证手机号。

身份证验证：登记客户身份证信息。

验证通过后，案场会安排对应的渠道销售进行接待，并在系统中标记客户“已到访”。

保护期内复访：

在报备保护期内（如30天），若客户再次到访，渠道方仍需尽量陪同。

如客户自行到访，需引导客户在前台/闸机处主动报出“由XX公司/XX经纪人推荐”，以便案场查询并关联到原报备记录。

若客户未声明且被判定为“自然到访”，极易产生纠纷。

第三步：客户确客（判定归属）

通常在客户到访后24小时内或一个固定周期内，开发商会进行确客。

确客依据：

首次有效报备时间。

首次带访签到记录。

客户手机号、身份信息的一致性。

保护期内是否有其他渠道重复报备。

确客结果：

成功确客：系统或渠道经理会通知渠道方，该客户已成功锁定归属。这是结算佣金的基础。

判客争议：如出现A、B两家渠道先后报备同一客户，或与自然来访客户冲突，则进入判客流程。

判客规则（行业常见）：

时间优先原则：以最早成功报备时间为准。

带访优先原则：都报备的情况下，以最先完成有效带访的一方为准。

保护期原则：在首访后的一定周期内（常见30-90天），该客户产生的成交原则上都归属于原渠道（除非客户明确更换渠道）。

第四步：客户跟进与结佣

跟进协助：确客后，渠道方需积极配合案场销售，推动客户成交。

成交确认：客户认购、签约后，开发商财务或渠道部门会审核成交有效性（无退房、资料齐全等）。

结佣流程：审核通过后，开发商向渠道公司支付佣金，渠道公司再分配给经纪人。

第二部分：关键要点与风险防范（“避坑指南”）

报备必须及时、准确：

“宁可错报，不可不报”：对有意向的客户，尽早报备占位。

电话是核心：务必报备客户最常用、能接通的手机号，这是确权的技术核心。避免报备用过的旧号、家人号码。

信息真实：切勿虚假报备，一旦发现，可能导致公司被拉黑。

务必亲自带访并签到：

陪同是关键：不陪同，客户极有可能被判为“自然访”或被其他陪同的渠道“翘客”。

确认签到成功：亲眼看到案场人员完成系统登记再离开，避免遗漏。

保护期内客户关系维护：

与客户保持良好沟通，提醒其如果自己先去，一定要在前台报出你的名字和公司。

保护期内定期跟进，了解客户动向，防止被其他渠道“钻空子”。

熟读并理解《渠道分销合作合同/守则》：

每家开发商的规则细节不同（如保护期时长、确客流程、判客标准、结佣条件）。

重点关注：报备规则、带访要求、判客细则、保护期、佣金点位及结算周期。

证据意识：

保存所有记录：报备截图、带访签到记录、与渠道经理的沟通记录（微信/短信）、带看现场照片/视频。

发生争议时，这些是争取权益的最有力证据。

处理好与案场人员的关系：

与渠道经理、案场销售保持专业、友好的沟通。

但一切操作必须符合流程，不要完全依赖人情。

常见纠纷场景及处理

场景一：客户说之前来过，但没留电话。

处理：立即报备并带访。确客时，案场会核查客户人脸识别或身份证记录。如果客户之前是自然访且未登记有效信息，你仍有归属机会。

场景二：报备后，客户自己先去了。

处理：立即联系渠道经理，说明情况，并提供报备记录。如果客户在案场能说出你的信息并关联成功，仍可能确权。

场景三：两家渠道报备同一客户。

处理：完全依据项目方判客规则（时间优先、带访优先）。保留证据，配合项目方调查。

总结

地产渠道带客的报备与确客，本质是一场 “规则下的竞赛” 。“快、准、狠” 是核心：

快：第一时间报备。

准：信息准确无误。

狠：坚持陪同带访，跟进到底。

建立标准化作业流程，强化经纪人培训，并与开发商保持透明沟通，是渠道方提升业绩、减少纠纷的根本之道。