世诚云SCRM智慧售楼系统，采用互联网+、云计算、大数据等先进技术，专为成长型房地产开发企业和策划代理公司研发的营销全流程管理系统。涵盖地产售前、售中和售后三大阶段，以房源、客户、合同、服务为主线，贯彻实用、好用、易用的设计开发理念，为地产营销赋能。

针对房地产行业的渠道报备规则，其核心目的是识别客户来源、保护渠道方（中介、分销公司、经纪人）的劳动成果，并据此结算佣金。规则非常严格和细致，因为涉及巨大的经济利益。

以下是房地产渠道报备的核心规则、流程和关键点，特别以新房销售为例（这是渠道应用最广泛的领域）。

一、核心基本原则

首报优先，保护期原则

核心规则： 第一个通过有效方式（通常是官方系统）报备客户信息的渠道方，获得该客户的独家跟进权和佣金归属权。

保护期： 报备成功后，会有一个保护期（例如24小时、48小时或72小时）。在此期限内，只有首报的渠道方可以带访客户，其他渠道的报备无效。

客户信息唯一性原则

报备的客户信息必须真实、准确、唯一，足以锁定特定客户。通常以客户身份证号码或手机号码为唯一标识。仅报备姓名和电话可能不够，身份证号是最可靠的防冲突依据。

报备带访一体化原则

报备 ≠ 锁定佣金。 报备只是第一步，渠道方必须在保护期内成功带客户到访售楼处（称为“带访”或“带看”），并由现场工作人员（渠道专员或案场销售）进行“确认带访”，这个客户才算真正被锁定。

严防“洗客”规则

定义： 这是行业大忌。指渠道方将自然到访（非该渠道带来的）的客户，或别的渠道带来的客户，通过手段“洗”成自己的客户进行报备。

规则： 开发商会有严格的监控措施，如发现“洗客”行为，会处以罚款、扣除佣金、甚至终止合作。

二、渠道报备的关键要素与流程

一个完整的房产渠道成交，需要经过以下几个关键节点，规则贯穿其中：

1. 报备阶段

报备方式： 必须通过开发商指定的渠道管理系统（微信小程序、APP等），不能仅通过电话或微信口头报备。

报备内容： 客户姓名、电话、身份证号、计划到访时间等。

规则： 系统自动查重。如果客户身份证或电话已被其他渠道报备且在保护期内，则报备失败。

2. 带访确认阶段

规则： 报备后，渠道经纪人必须亲自陪同客户在保护期内到达售楼处。

确认方式：

扫码签到： 经纪人和客户都需要扫描渠道专员的二维码。

人脸识别/拍照： 在入口处进行人脸识别或拍照存档。

系统录入： 由案场渠道专员在系统中确认“带访成功”。

重要性： 这是将“报备客户”转化为“有效客户”的最关键一步。只有确认带访，客户才正式与渠道方绑定。

3. 成交与结佣阶段

判客规则： 如果发生客户冲突（例如，客户同时接触了多个中介），判客依据通常是：

首报优先。

以成功完成“带访”确认的渠道为准。

保护期过后，客户再次到访，规则会比较复杂，可能遵循“最后一次有效带访”或重新报备的规则。

结佣规则： 客户签约并付清首付款后，开发商根据系统记录的、与客户绑定的渠道方信息，支付佣金。需要提供带访确认记录、报备记录等全套证据链。

三、需要特别注意的特殊规则（“红线”规则）

“飞单”

定义： 渠道A报备的客户，最终由渠道B带去成交。这是严重违规行为，通常与“洗客”相关联。

规则： 严厉禁止，一经发现，涉及方都会受到重罚。

“翘客”

定义： 渠道B明知客户已被渠道A报备和服务，仍主动联系该客户，试图撬走。

规则： 禁止。渠道方可以向开发商投诉，开发商会介入处理。

自然到访客户（自然客）

规则： 凡是未经过任何渠道报备而自行上门的客户，都算作开发商的“自然到访客户”，佣金归属开发商销售团队。任何渠道都不能将这些客户报备为己有。

有效期规则

报备有保护期，带访确认后，客户资源通常会有一个更长的有效期（如30天、60天）。在此期限内，如果客户成交，佣金仍归属原渠道方。超过有效期，客户资源可能被释放。

总结

房地产渠道报备的规则可以概括为：“身份证号为首要标识，系统报备为唯一依据，案场带访为锁定关键，首报优先为根本原则”。

对于渠道方来说，最重要的就是：

第一时间获取客户的准确身份证信息并完成系统报备。

亲自带客到访并完成官方确认流程。

严格遵守规则，避免触碰“洗客”、“飞单”等红线。

这些规则的严格执行为的是保障房产销售过程中各方利益的公平，确保佣金能够准确无误地给到带来真实客户的渠道方。