世诚云SCRM智慧售楼系统，采用互联网+、云计算、大数据等先进技术，专为成长型房地产开发企业和策划代理公司研发的营销全流程管理系统。涵盖地产售前、售中和售后三大阶段，以房源、客户、合同、服务为主线，贯彻实用、好用、易用的设计开发理念，为地产营销赋能。

地产渠道经纪人的核心工作就是“找客户”和“报备客户”，这两项工作的好坏直接决定了你的收入和生存。下面我为你详细拆解，并提供一套可执行的方法。

第一部分：如何发展客户（拓客）

发展客户的本质是 “在有鱼的地方钓鱼” 和 “养鱼” 。你的客户无处不在，关键在于用什么方法去触达他们。

（一）线上渠道（现代经纪人的主战场）

私域运营（微信是核心阵地）

打造专业人设：微信头像、昵称、背景墙、签名都要体现你的专业度（如：XX区域置业顾问-王经理）。定期发布朋友圈，内容可以是：楼盘利好、开盘捷报、项目实景、客户签约恭喜、房产知识科普等。切记：不要只会刷屏广告！要提供价值！

社群运营：加入或创建本地小区的业主群、兴趣群、团购群。不要进群就发广告，先混个脸熟，为大家提供帮助，再慢慢展示你的专业。

老客户转介绍：这是最高效的方式！服务好每一个客户，交付后保持联系，节假日问候。他们是你最好的口碑传播者，大胆请求他们为你介绍身边有需要的朋友。

公域引流（扩大影响力）

短视频平台（抖音/视频号）：

内容为王：拍摄楼盘实地探盘视频、讲解户型、分析区域规划、普及购房避坑知识。

定位精准：带上本地城市、区域、房产等相关话题标签，让同城精准客户找到你。

房产垂直平台（贝壳、安居客等）：

维护好端口：及时更新房源信息，回复每一个咨询。虽然主要是二手房，但很多买新房的客户也会在这些平台上看信息。

本地论坛/贴吧：关注本地的城市论坛、百度贴吧，解答网友的购房问题，巧妙留下联系方式。

（二）线下渠道（传统但有效）

圈层营销与合作

异业联盟：与家装公司、汽车4S店、高端婚庆、银行理财经理、高端俱乐部等建立合作。他们的客户群体很可能是有购房需求或改善需求的人。可以互相推荐客户，共享资源。

实地拓客

竞品楼盘蹲守：去周边卖得好的竞品楼盘附近，接触那些已经来看房但还没下定决意的精准客户。（注意方式方法，避免冲突）。

扫街/扫楼：针对商业项目或高端住宅，可以拜访中小企业主、写字楼里的公司。

驻点：在合作的商场、超市、加油站等人口流动大的地方设置临时咨询点。

人际关系网络

亲戚朋友：让你的社交圈都知道你在做房地产，他们可能是你的客户，也可能是你的信息源。

之前积累的客户资源：如果你从其他行业转来，之前的客户数据库也是宝贵的资源。

（三）核心心法

不是推销员，而是顾问：站在客户角度，帮他分析需求，解决问题，而不仅仅是卖房子。

持续经营，长期主义：客户开发不是一蹴而就的，需要长期坚持经营你的线上和线下网络。

第二部分：如何报备客户（确客）

报备是渠道经纪人的“生命线”，是为了保护你的劳动成果，确保佣金能顺利拿到手。规则因楼盘而异，但万变不离其宗，必须做到：及时、准确、规范。

（一）报备核心原则

第一时间报备：获取客户意向的第一时间，甚至在见客户之前，就要先报备！ 绝对不要等客户都到售楼处门口了再报备，99%会无效。

信息准确无误：客户的姓名、电话必须是真实且唯一的。这是判客的唯一依据。

遵守案场规则：不同楼盘的规定不同，一定要提前问清：提前多久报备？需要哪些信息？是否需要短信验证？渠道经理是你的战友，多沟通。

（二）标准报备流程

提前报备：

通过公司规定的渠道（通常是专门的APP、小程序或微信工作群），将客户的姓名、电话等信息提交给项目的渠道经理。

系统会生成一个报备编号，务必保存好。

确认带看：

约定时间带客户到访案场。

提前通知渠道经理或你的对接人：“我报备的客户XXX，大约X小时后到。”

最重要的一步：让客户自己开车或单独前往时，务必叮嘱客户——

“第一次去，到了门口千万别自己签到，等我一起！”

“如果有人问您是谁带来的，一定要说我的名字和公司！”

原因：案场有人脸识别系统，客户一旦自己签到或说了其他销售的名字，你的带看很可能就无效了。

现场签到：

带领客户到案场签到台，出示报备记录，让客户在《渠道客户到访确认单》上亲自签名确认。

确保案场工作人员（前台或渠道专员）将本次到访准确无误地归属到你的名下。

跟进与复访：

每次客户复访，都必须重复报备和签到流程！不要以为第一次报备了就一劳永逸。

持续跟进客户，并将跟进记录（如电话、微信沟通内容）在系统里更新，形成带看证据链。

（三）必须规避的“红线”行为

洗客：将自然到访客户或他人客户冒充为自己的渠道客户报备。这是行业大忌，一旦发现，会被拉黑并永不合作。

抢客：明知客户已被其他渠道报备，仍试图联系撬走。

信息虚假：报备假电话、假姓名（如报备“张三先生”）。

到访不及时：报备后，长时间未带客户到访，系统可能自动释放客户资源。

总结：成功公式

（专业形象 + 多渠道拓客 + 真诚服务）x （及时准确报备 + 严格遵守流程） = 高业绩和好口碑

把发展客户看作是在播种，把报备客户看作是在修筑保护庄稼的篱笆。