世诚云SCRM智慧售楼系统，采用互联网+、云计算、大数据等先进技术，专为成长型房地产开发企业和策划代理公司研发的营销全流程管理系统。涵盖地产售前、售中和售后三大阶段，以房源、客户、合同、服务为主线，贯彻实用、好用、易用的设计开发理念，为地产营销赋能。

这是一个房地产营销管理中至关重要且极易引发争议的核心问题。建立一套公平、透明、前置且系统化的渠道业绩判定规则，是保证渠道合作积极性、避免内外部纠纷的关键。

以下是进行渠道业绩判定的系统化方法和核心原则：

一、 核心原则：Before Anything Else

在制定任何具体规则前，必须首先确立并让所有渠道方（中介、分销、老业主等）认可以下原则：

公平公正原则：规则对所有人一视同仁，不偏袒任何一方（包括自销团队）。

前置明确原则：所有判定规则必须在合作开始前，以《渠道分销合作协议》等书面形式明确告知并签署确认，杜绝事后“扯皮”。

以客户首次有效报备为核心：绝大多数情况下，业绩归属遵循“谁先有效报备，谁享有业绩”的原则。

保护期原则：为有效报备的渠道设置一个合理的保护期（如30、60、90天），在保护期内，客户成交即归属该渠道。

系统赋能原则：强烈依赖CRM（客户关系管理）系统进行全流程的客户信息录入、报备、到访确认和成交登记，做到一切操作有迹可循。

二、 判定业绩的核心依据与流程（“铁证”链）

业绩判定不能靠嘴说，必须依靠一条完整的、可追溯的证据链：

第一步：报备（The Claim）

内容：渠道方在获取潜在客户信息后，必须在带客到访前的规定时间（如提前1-4小时），通过指定的系统（如房友、悟空找房等）或工作群，向开发商报备客户的核心信息。

必须信息：客户姓名、电话、意向户型、预算等。报备电话是判定的最关键依据。

结果：系统生成唯一的报备编号。此编号是渠道方未来认筹和结佣的凭证。

第二步：到访确认（The Proof of Visit）

这是最关键的动作。报备≠业绩，必须完成到访验证。

流程：客户到访案场，渠道中介需陪同到前台（或签到台），出示报备编号，案场风控人员（或前台）在系统中核对客户信息（尤其是电话）。

技术手段：使用人脸识别摄像头捕获到访客户面部信息，与报备信息进行二次核对，形成不可篡改的视觉证据。这是解决争议的最有力工具。

结果：系统标记该客户为“已到访”，并确认所属渠道。保护期从首次到访日起算。

第三步：成交与复核（The Final Verification）

流程：客户认购后，由案场财务或风控部门进行最终复核。

复核内容：

该客户是否有首次有效报备？

报备时间是否在带看之前？

是否在保护期内？

整个带看、认购流程是否符合规范？（如：渠道中介是否全程陪同？）

结果：复核无误后，最终确认业绩归属。

三、 常见冲突场景及判定规则（必须前置明确）

必须在协议中明确规定以下特殊情况的处理办法：

冲突场景 判定规则建议 依据

一客多报：多个渠道报备了同一客户。 以系统首次成功报备的时间为准。后续报备视为无效。 核心原则：谁先发现

先自然到访，后渠道带访：客户自己先来过，之后又跟中介来看。 业绩归开发商自销。因为客户首次到访身份是“自然到访”，已不在渠道保护期内。 核心原则：首次到访性质

先渠道报备，后自然到访：渠道已报备，但客户自己先去了售楼处。 业绩归渠道。只要渠道报备时间早于客户首次自然到访时间，且在保护期内，仍归属渠道。 核心原则：首次有效报备

老客户带来新客户：老业主（A渠道成交）介绍了新朋友（B渠道成交）。 推荐佣金归老业主（A渠道），交易佣金归新客户的接待方（B渠道）。需事先定义好“老带新”奖励规则。 原则：推荐与交易分离

保护期外成交：渠道带访后，客户在保护期过后才来成交。 业绩归开发商自销。但为鼓励渠道，可设定阶梯式奖励或小额“跳点”鼓励。 原则：保护期效力

联合带看：两个不同渠道的中介同时带一组客户到访。 事先明确禁止。原则上只认定最先报备的一方。或根据事先约定的比例进行佣金分割（易引发纠纷，尽量避免）。 原则：避免模糊地带

四、 技术支持与组织保障

系统支持：

专业的房地产CRM系统是必不可少的，它应具备：客户报备、保护期自动计算、到访签到、人脸识别集成、业绩自动统计、佣金计算等功能。

系统记录是所有判定的唯一客观依据。

组织保障：

设立独立的“风控岗”或“渠道管理岗”：此人（或团队）不隶属于销售或渠道任何一方，专职负责客户报备、到访确认、判客和争议仲裁，确保公正性。

定期会议与公示：每周/每月召开渠道大会，同步客户确客情况，公示业绩判定结果，保持信息透明。

总结：

对渠道业绩进行判定，本质上是一套建立在诚信基础上、通过技术手段固化、依靠明确规则执行、并由中立组织监督的流程体系。其终极目标是最大限度地减少不确定性，让渠道方能够放心地带客，让开发商能够公平地管理，从而实现共赢。