世诚云SCRM智慧售楼系统，采用互联网+、云计算、大数据等先进技术，专为成长型房地产开发企业和策划代理公司研发的营销全流程管理系统。涵盖地产售前、售中和售后三大阶段，以房源、客户、合同、服务为主线，贯彻实用、好用、易用的设计开发理念，为地产营销赋能。

这是一份非常详细和专业的房地产渠道报备流程说明，适用于房地产销售案场（新房）的渠道管理（如中介、分销、电商、全民经纪人等）。

一、核心目标与原则

保护客户资源：明确客户归属，避免多家渠道争抢同一客户，引发“撞单”纠纷。

规范操作：让渠道方和案场销售都有章可循，提高工作效率。

有效判客：当纠纷发生时，能以清晰、公平的规则进行判定。

促进成交：顺畅的流程最终是为了更好地服务客户，促进交易达成。

二、关键术语解释

渠道方 (Channel)：指带来客户的一方，如房产中介公司（贝壳、中原等）、分销公司、电商平台、全民经纪人等。

报备 (Check-in / Report)：渠道方在带客户到访售楼处前，将客户基本信息提前告知并登记在开发商系统的行为。这是确认客户归属的核心第一步。

确认报备 (Confirmation)：案场渠道专员收到报备信息后，审核并确认该客户信息有效且无冲突的过程。

带访 (Bring Visit)：渠道方经纪人亲自带领客户到访售楼处。

保护期 (Protection Period)：从报备成功开始，渠道方拥有该客户的一段时间独占期（例如24-48小时），在此期限内带访成交才算该渠道的业绩。

判客 (Judgment)：当出现多个渠道声称拥有同一客户归属权时，由案场渠道经理根据既定规则进行裁决的过程。

三、标准报备流程（分角色）

整个流程涉及三方：渠道方（经纪人）、案场渠道专员、案场销售顾问。

阶段一：报备前（渠道方准备）

获取客户信息：渠道经纪人通过正常途径获取意向客户。

提前沟通：与客户预约好参观售楼处的时间。

准备报备信息：收集完整的客户基本信息，通常至少包括：

客户姓名

客户手机号（最关键的判客依据，必须真实有效）

意向楼盘和户型

计划到访时间

经纪人姓名及公司

阶段二：报备中（核心步骤）

首次报备：

渠道方：在客户到访前至少1-2小时（具体时间以项目规定为准），通过指定的方式进行报备。常用方式有：

专属报备小程序/APP（最主流、最规范）

微信/企业微信工作群（需按固定格式@渠道专员）

专用的CRM系统

案场渠道专员：实时收到报备信息。

查重：立即在系统内查询该手机号是否已被其他渠道报备或在开发商自然到访客户库中。

反馈：

若信息无误且无冲突：回复“报备成功”或在小程序端确认，并告知保护期截止时间。

若信息有误（如手机号错误）或已存在：立即通知渠道方报备无效，并说明原因。

再次确认：

在客户出发前或到达前15分钟，渠道经纪人最好再次在群里或通过电话通知渠道专员：“XXX客户预计10分钟后到达”，以便案场做好接待准备。

阶段三：到访接待

签到确认：

渠道经纪人必须亲自陪同客户到达售楼处。

在签到台，使用报备时登记的手机号进行“渠道到访签到”。方式通常有：

扫描渠道专属二维码签到。

由前台或渠道专员在系统内手动登记“已到访”。

这一步是确认带访行为、开始计算保护期的关键，绝对不能省略。

销售接待：

案场渠道专员将已签到的客户指派给指定的销售顾问进行接待和讲解。

销售顾问在接访单上注明渠道来源。

离场登记：

客户离开时，渠道经纪人和销售顾问最好共同在系统或登记表上标记客户已离场，并备注客户的意向等级和下次跟进计划。

阶段四：成交与结案

成交确认：

客户在保护期内成交，业绩原则上归属报备带访的渠道方。

销售顾问在签订购房合同后，需在系统内标记该客户“已成交”，并关联对应的渠道方信息。

佣金结算：

开发商财务或渠道部门根据系统记录的、无误的报备-带访-成交链路，按合同约定支付佣金。

四、重要规则与风险提示（“天条”）

先报备，后带访：严禁先带客户上门再补报备，此类情况通常视为无效（自然访客户），不计入渠道业绩。

报备信息真实性：严禁报备假电话、虚假信息（如用经纪人本人或无关人员电话顶替），一经发现，通常会重罚（扣罚佣金甚至终止合作）。

保护期规则：

报备成功但未在保护期内带访，客户归属失效。

带访后，保护期通常会延长（如30天），在此期限内成交均算渠道业绩。超过期限，客户再次到访则可能被判为自然访或新渠道客户。

撞单判客原则：

第一原则：谁先有效报备，归属谁。

判断依据：报备系统的时间戳是唯一标准。

如果自然访客户与渠道报备客户冲突，通常以第一次到访的签到记录为准。

严禁切客：严禁案场销售顾问私下联系渠道报备的客户，诱导客户跳过渠道方成交。这是严重违规行为。

总结

一个清晰、高效、被严格执行的渠道报备流程，是房地产项目与渠道方建立良好合作关系的基石。它能最大程度地减少内耗和纠纷，让各方都能专注于最终目标：高效地找到合适的客户并促成交易。对于渠道经纪人而言，严格遵守项目的报备规定，就是保护自己利益的最好方式。